「金持ち大家さん」になる！ アパ・マン成功投資術
| 発売日 | 2009.07.29 |
|---|---|
| 著者 | 浦田健／(財)日本不動産コミュニティー 監修 |
| 判型 | 四六判/並製 |
| ページ数 | 312 |
| ISBN | 978-4-534-04592-8 |
| 価格 | ￥1,650(税込) |
ベストセラー『金持ち大家さん』シリーズの最新刊。有望な物件の見つけ方から、事業収支計画の作り方、税金・ファイナンス・契約の知識まで、稼げる不動産投資を実現するための実践ノウハウが満載。今秋スタート予定の「大家検定(1級)」の参考書としても最適。
≪章立て≫
第1章 不動産投資の魅力と今後の需給関係を知る
第2章 あなたにとってベストな投資スタイルを導きだす方法
第3章 あなたの投資スタイルに合った不動産の探し方
第4章 金持ち大家さんになる事業収支のチェック方法と税務
第5章 買付から契約、引渡しまでの実践ノウハウ
第6章 高利回りを実現するファイナンスと税務の知識
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はじめに
第1章 不動産投資の魅力と今後の需給関係を知る
01 賃貸経営に影響を与える今後の社会環境を知ろう 20
不動産投資に影響をもたらす人口動態と需給予測 20
各分野の人口動態を予測してみよう 22
賃貸経営は時代とともに変化する 24
「長期的な経営・運用」でインカムゲインを得るのが不動産投資 26
02 不動産投資のメリット、デメリットを知って将来のリスクに備える 28
不動産投資のメリットとデメリット 28
投資は景気のいいときにするべきか？ 悪いときにするべきか？ 36
不動産投資を成功させる4つのスキル 37
大家検定1級対策用・一問一答 39
第2章 あなたにとってベストな投資スタイルを導きだす方法
01 「大家になりたい！」だけでは不動産投資は失敗する 42
不動産初心者が犯す典型的な過ち 42
フルローンで不動産を購入した「サラリーマン大家さん」の悲劇 43
不動産投資は、大家になることを目的にしてはいけない！ 45
02 「金持ち大家さん」になるためのライフプランニングの作り方
(物件取得までのSTEP1)47
ライフプランニングを行なうための3つのステップ 47
目標とするキャッシュフローを決める 51
リスクが取れるか・取れないかにより、自分の投資スタイルを決める 52
リスクを取れる人、取れない人とは 53
03 リスクを取れる人、取れない人の投資スタイル 56
リスクを取れる人の投資スタイルの例 56
自己資金が不足している場合の投資スタイルの例 58
リスクを取れない人の投資スタイルの例 60
まったくリスクを取れない人の投資スタイルの例 62
資産形成を加速させる方法 64
リスクとリターンはつねにトレードオフ 66
04 資産背景別に見る不動産投資スタイル 67
土地を持っている人の投資スタイルの例 67
自己資金が豊富にある人の投資スタイルの例 68
マイホームを持っている人の投資スタイルの例 39
老朽アパートを持っている人の投資スタイルの例 70
今は自己資金を貯めることに集中することも大切 71
今は賃貸住まいだけどマイホームが欲しい人の投資スタイルの例 72
大家検定1級対策用・一問一答 74
第3章 あなたの投資スタイルに合った不動産の探し方
01 不動産投資の成功は、物件を購入するまでが80％のウエイトを占める 76
不動産投資の3つの基本 76
02 物件取得までの8つのステップ 78
物件取得までのプロセスを把握しよう 78
03 不動産投資の方針を策定する
(物件取得までのSTEP2) 80
不動産投資の判断基準を持とう 80
表面利回り、実質利回りとその求め方 81
期待表面利回りにより物件を大まかに絞り込む方法 83
ROI(Return On Investment)で自己資金の運用効率を見る 85
収益還元法で不動産の価値をはかる方法 86
毎月の希望手取り額から投資規模の目安を立てる方法 88
構造・間取り別・利回り判定チャートの使い方 89
築年数、構造別に目標とする利回りの基準を持つ 91
残存使用可能年数から目標利回りと買付価格を導く方法 92
どのような不動産に投資するのかを決める 94
ファミリーかワンルームか 95
一棟か区分所有か 96
近くに投資するか？ 遠隔地に投資するか？ 98
投資エリアの分析方法(人口動態、収益性、維持管理) 100
あなたのライフプランに合った購入予算を決める 103
個人のリスク許容度により物件の買い方は違ってくる 105
04 良い物件を早く見つけるための物件検索の秘訣
(物件取得までのSTEP3) 107
1件購入するためには、1000件の物件情報が必要!? 107
インターネットから効率的に情報を入手するコツ 108
有力情報を不動産業者から直接入手するコツ 109
チラシ・三行広告などの紙媒体広告にも掘り出し物件はある 110
金融機関・弁護士・税理士も有力な情報を持っている可能性は大 110
インターネットからも競売物件の情報は入手できる 111
すぐに購入物件の検討に必要な情報を入手する 111
元付か客付かを確認する方法 112
05 お宝物件を手に入れるための物件調査の方法
(物件取得までのSTEP4) 114
不動産業者へヒアリングをして必ず聞くべき情報とは？ 114
物件の詳細情報をくまなく入手する 115
詳細情報の入手方法とチェックポイント 116
良い物件、悪い物件を見抜く現地調査のマル秘テクニック 125
ババをつかまないための物件調査法(建物調査) 130
リフォーム費用の見積りと買付価格の決定 134
06 土地から購入してアパートを新築する方法 135
土地を購入して収益物件を新築する際の投資効率を簡易判定する方法 136
07 併用住宅も住居費を削減できる立派な不動産投資になる 140
自宅に賃貸部分を併用するスタイルのメリットとは 141
大家検定1級対策用・一問一答 142
第4章 金持ち大家さんになる事業収支のチェック方法と税務
01 物件を判断するための事業収支計画の作り方
(物件取得までのSTEP5) 144
ここが成否の分かれ道！ 事業収支シミュレーションの完全ノウハウ 144
世界で一番簡単な事業収支計画の見方とは？ 145
事業収支計画の具体的な作り方 150
取得価額の見方とポイント 151
取得経費の見方とポイント 153
年間収入の見方とポイント 155
年間支出の見方とポイント 157
申告所得の計算方法 164
個人の事業税 168
不動産所得が赤字になった場合の損益通算 168
青色申告者には損失の繰越控除がある 169
02 失敗しない事業収支計画のチェックポイント 170
事業収支計画のチェックポイント 170
03 買い方ひとつでキャッシュフローはまったく違ってくる。
必ずチェックすべき重要ポイントとは？ 176
税込表示がある場合とない場合 176
必ず土地と建物の価格を分けて購入する 177
減価償却は簡便法により建物7、設備3で償却する 178
デッドクロスを意識して借入金額を決める 179
デッドクロスを意識して返済方法を決める 179
04 固定資産税評価額と担保評価額を簡単に推測する方法 181
路線価から固定資産税評価額と担保評価は推測できる 181
05 中古アパートでもOK。消費税還付のノウハウと注意点 186
消費税還付の基本的なしくみを理解する 187
売上が1000万円以下でも課税事業者になれる 189
課税売上を上げる方法 191
課税期間内に家賃収入を上げてはいけない理由 191
法人なら完成月(引渡し月)に関係なく消費税還付は可能になる 195
消費税還付時の注意点と対応策 197
大家検定1級対策用・一問一答 202
第5章 買付から契約、引渡しまでの実践ノウハウ
01 プロ顔負けの取引を可能にする実践ノウハウを学ぼう 204
取引慣習や法律についての実務知識を知っておく 204
02 購入確率がグンと上がる買付申込みの実践ノウハウ
(物件購入までのSTEPP6) 206
売主に買付申込書を提出する 206
買付申込書の効果と必ずもらっておきたい売渡承諾書 208
買付申込書には必ずローン特約を織り込んでおく 209
03 取引をスムーズに成立させる契約までの準備と確認作業
(物件取得までのSTEP7) 211
ローンの申込みをする 211
仲介手数料を支払う時期とその額を決める 213
取引条件の決定 214
管理方針の決定 215
リフォームの段取り 215
重要事項説明書の内容と必ずチェックすべき重要ポイント 216
04 契約から物件引渡しまでのポイント
(物件取得までのSTEP8) 228
売買契約書を取り交わす 228
絶対押さえておくべき契約書の重要チェックポイント 229
残代金決済と物件引渡し 240
決済日前までに買主が行なう確認項目とは 240
決済日当日に買主が行なう確認項目 242
残代金の授受、諸費用の精算 243
登記の手続き 243
関係書類の引渡し 244
物件の引渡し 245
05 売主の瑕疵担保責任はどこまでなのか具体的に知っておこう 246
土地に関する瑕疵にはどのようなものがあるか？ 246
建物に関する瑕疵にはどのようなものがあるか？ 247
品確法における瑕疵担保責任について 247
大家検定1級対策用・一問一答 250
第6章 高利回りを実現するファイナンスと税務の知識
01 ファイナンスの知識を身につけローンをコントロールしよう 252
不動産のファイナンスの知識はなぜ必要か？ 252
02 いろいろな金融機関の種類とその特徴とは？ 256
自分の投資戦略に合った金融機関を選ぶ 256
政府系金融機関の種類と融資可能エリア 256
民間の金融機関の種類と融資可能エリア 260
その他の金融機関と融資可能エリア 261
金融機関ごとの返済年数 262
金融機関別の担保評価と融資可能限度の考え方 264
必要以上の担保は提供しない 265
融資可能になる収益評価の条件 267
融資可能になる2つの条件と条件に満たない場合の対処法 268
金融機関の融資の種類 269
03 自分の投資戦略にベストなローンの組み合わせを考える 271
返済方法と支払い金利を選択するために 271
元利均等と元金均等返済のメリット、デメリット 272
変動と固定金利のメリット、デメリット 274
景気局面ごとの借入選択方法の基本 275
固定金利選択型変動金利のメリット 276
変動金利、固定金利の最新動向を把握する方法 278
投資戦略に合った返済方法の選択と考え方 279
04 一発融資OKになる融資審査のしくみとノウハウ 283
銀行があなたにお金を貸したくなるポイント 283
融資の申込みに必要な書類 286
融資の相談は必ずアポイントを取る 288
銀行選びのポイント 288
大家検定1級対策用・一問一答 290
おわりに
巻末付録 不動産に関わる税金の種類
著者プロフィール
浦田健／(財)日本不動産コミュニティー 監修
明治大学商学部卒。株式会社FPコミュニケーションズ代表取締役。(財)日本不動産コミュニティー(J-REC)代表理事。「一生、大家さん応援団」を誓う賃貸経営コンサルティングの第一人者。著書に『「金持ち大家さん」になる！アパート・マンション経営塾』『「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法』『「金持ち大家さん」になる！マル秘裏マニュアル』(以上、日本実業出版社)、『家賃30％アップでも！あなたのアパート・マンションを即満室にする方法』(フォレスト出版)など。
