賃貸トラブル 法律知識＆円満解決法
| 発売日 | 2011.04.27 |
|---|---|
| 著者 | 久保内統／安藤晃一郎 |
| 判型 | 四六判/並製 |
| ページ数 | 304 |
| ISBN | 978-4-534-04823-3 |
| 価格 | ￥1,650(税込) |
アパート・マンションの大家さんが知っておきたい、賃貸トラブルに関わる“法律知識”と“現実的な解決法”をとり上げた1冊。募集・申込み、建物の使い方、更新、契約終了・退去等でトラブルを起こさないための要点を、豊富な事例を交えて解説します。
≪章立て≫
第1章 「募集・申込み」をめぐるトラブルと解決法
第2章 「契約締結・契約条件」をめぐるトラブルと解決法
第3章 「賃料その他の金銭」をめぐるトラブルと解決法
第4章 「家主＆賃借人」のトラブルと解決法
第5章 「建物の使い方」をめぐるトラブルと解決法
第6章 「隣人・周辺環境」のトラブルと解決法
第7章 「賃料の滞納」にまつわるトラブルと解決法
第8章 「更新」にまつわるトラブルと解決法
第9章 「契約終了・退去」にまつわるトラブルと解決法
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はじめに
第1章 「募集・申込み」をめぐるトラブルと解決法
1 入居募集の仲介業者(不動産業者)への依頼 14
宅地建物の仲介は不動産業者が行なえる 14
賃貸物件の管理は不動産業者に任せる 15
仲介業者とのトラブルの原因 15
2 入居者募集のための物件広告・内覧について 23
物件広告の作成で守るべきこと 23
物件広告へ記載する内容 24
物件広告の説明での注意点 25
必ず物件広告の現地確認・内覧をしてもらう 27
3 入居者の選別・審査でおさえること 31
入居審査のポイントと注意点 31
入居審査をめぐるトラブル 34
入居希望者の個人情報の管理 37
Column 家賃保証会社と滞納者データベース 41
第2章 「契約締結・契約条件」をめぐるトラブルと解決法
1 賃貸借契約に関する基本法令 44
賃貸借契約と民法・借地借家法の適用 44
賃貸借契約と消費者契約法の適用 46
賃貸借契約と区分所有法の適用 46
2 物件の特定、契約形態における注意点 48
賃貸物件を特定する方法 48
賃貸物件の種類・特性を明記する 49
契約期間に合わせた契約形態を 52
3 定期借家契約を結ぶ際のポイント 58
定期建物賃貸借契約とは 58
定期借家契約の契約内容と締結手続き 61
4 契約の当事者・関係者について留意すること 69
賃貸借契約の当事者は誰か 69
保証人をめぐる問題 74
仲介業者に不手際があったとき 79
5 契約書と契約条件におけるポイント 83
契約と契約書に関する基礎知識 83
契約条件の変更、特約を設ける必要性 85
様々な特約条件とその注意点 86
第3章 「賃料その他の金銭」をめぐるトラブルと解決法
1 賃料に関する主なトラブルと注意点 102
賃料は「持参払い」「後払い」が原則 102
賃料の支払時期で気をつけること 104
賃料の支払方法(振込送金・クレジットカード決済) 106
賃料改定をめぐる主な問題とトラブル 110
賃料に対する課税(消費税) 115
2 賃料以外の金銭をめぐる問題への対応 118
入居申込時に支払いを求める金銭 118
敷金・保証金・権利金の性格は 122
敷金をめぐる主な問題とトラブル 124
適切な敷金の額を設定する 126
敷引(金)の特約と有効性 128
礼金の性質と注意点 129
共益費・管理費を設ける意味 130
解約金(解約違約金)と消費者契約法の規制 132
第4章 「家主＆賃借人」のトラブルと解決法
1 入居者の変更～無断譲渡・転貸・同居～ 136
賃借権の無断譲渡・転貸でおさえること 136
賃貸物件への第三者の同居 140
2 入居している「人」に関するトラブル～契約解除と信頼関係破壊の法理～ 142
3 入居者による「事件・事故」のトラブル～寝たばこ・自殺～ 147
賃借人の「善管注意義務」とは 147
入居者が寝たばこで火災を起こしたら 147
入居者の自殺・変死があったら 149
第5章 「建物の使い方」をめぐるトラブルと解決法
1 建物の用法違反・目的外使用への対応 154
建物の利用方法の制限 154
是正なのか、契約解除なのか 155
2 建物や設備の破損・故障に対する修繕義務 159
建物の破損と賃貸人(オーナー)の修繕義務 159
オーナーが修繕をしなければならない範囲 159
賃借人が行なった修繕費用の償還 161
建物の破損などに対する「賃料減額」の要求 163
3 修繕費用を賃借人の負担とする特約 166
賃借人に「修繕義務」を負わせる契約は可能 166
賃借人に修繕をさせる範囲は 167
賃借人に「修繕の費用負担」をさせる契約 168
賃借人希望によるリフォームへの対応 169
4 オーナー実施の修繕・点検と室内への立入り 173
オーナーによる修繕と入居者の修繕受忍義務 173
点検などに伴う室内への立入りで注意すること 174
第6章 「隣人・周辺環境」のトラブルと解決法
1 近隣住人への迷惑行為 178
平穏な生活を送る権利と受忍義務 178
「受忍限度」の判断基準は 179
迷惑行為に対するオーナーの責任 181
2 入居者の迷惑行為への対応 185
迷惑行為を禁止する特約を設ける 185
是正勧告から退去(契約解除)へ 186
3 周辺環境に対する迷惑行為への対応 192
周辺環境への典型的な迷惑行為 192
分譲マンションなどの賃貸で注意すること 201
4 日常生活のルールの遵守 205
日常生活のルールにも一定の規制が必要 205
日常生活のルールと入居者の生活権 207
第7章 「賃料の滞納」にまつわるトラブルと解決法
1 賃料の滞納と督促の方法 212
賃料滞納に対する督促 212
賃料滞納時に行なう賃料取立ての方法 216
不動産業者への委任で注意すること 217
2 賃料滞納と解除・退去明渡し 220
賃料滞納を理由とする契約の解除 220
賃料滞納を理由としての明渡訴訟 221
建物の明渡しの強制執行 223
明渡訴訟の弁護士への委任 225
3 賃料回収や建物明渡しのための法的手続き 228
裁判手続きの利用(訴訟・支払督促) 230
強制執行の意味 232
第8章 「更新」にまつわるトラブルと解決法
1 契約期間の満了で契約を終了させる方法 236
期間の定めがない契約とある契約 236
契約期間の満了での契約の終了 237
更新拒絶の正当な事由とは 241
2 契約期間の満了と契約の更新について 246
「契約の更新」でおさえること 246
強制的に更新される「法定更新」 249
更新のタイミングでの契約条件の変更 251
3 更新料で留意すること 256
更新料は全国的なものではない 256
「更新料支払特約」の有効性は 258
更新料は法定更新でも求められるか 261
第9章 「契約終了・退去」にまつわるトラブルと解決法
1 「解除・解約」による契約終了 266
「解除」と「解約」の法律的な意味合いは変わらない 266
入居者などの破産は解除事由になるか 267
入居者に債務不履行がない場合、基本的には解約できない 270
解除手続きと解除通知のしかた 271
2 契約終了に伴う建物明渡し・立退き 275
「建物明渡し」と「立退き」の違い 275
行方不明者への対応 279
3 建物の明渡しと原状回復の注意点 286
建物を明け渡す際の原状回復 286
原状回復における「原状」の意味 292
「原状回復特約」の効力 295
原状回復とその費用の敷金からの差引精算 297
明渡しの立ち会いと敷金の精算 298
著者プロフィール
久保内統／安藤晃一郎
弁護士。昭和47年東京都生まれ。慶応義塾大学法学部法律学科卒業。平成12年弁護士登録。現在、中島・彦坂・久保内法律事務所パートナー弁護士。不動産関連・労務・企業法務・民事全般を主に担当。宅地建物取引主任者資格試験登録講習講師(平成17年?)。平成16年東京弁護士会常議員、平成22年日本弁護士連合会常務理事。著書に『利益を守る契約書作成の実行手順』(中経出版)、『早わかり！ 地震対策マニュアル』(共著、賃貸不動産管理業協会［編］・PHP研究所)、『大家さんのための アパート・マンション経営の法律常識』(共著、日本実業出版社)などがある。
あんどう・こういちろう
弁護士。昭和56年東京都生まれ。明治大学法学部卒業。中央大学法科大学院修了。平成14年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成15年不動産鑑定士(第2次試験)合格。平成21年弁護士登録。現在、中島・彦坂・久保内法律事務所に所属。
